'Việt Nam nhiều lợi thế phát triển mô hình thành phố công nghiệp'

Bất động sản công nghiệp là một trong những hạng mục đầu tư của Winsan, công ty do ông Phạm Văn Tam thành lập tháng 9/2020. Đây cũng là phân khúc được nhận định nhiều tiềm năng phát triển trên thị trường bất động sản, với những lợi thế về chính sách, thời tiết, vị trí địa lý, nhân công, đất đai... tại Việt Nam.

Ông Phạm Văn Tam - Chủ tịch Winsan chia sẻ cùng VnExpress về lý do tham gia cũng như cơ hội và thách thức của lĩnh vực này.

- Vì sao ông quyết định tham gia đầu tư bất động sản công nghiệp?

- Đây là dự định của tôi từ nhiều năm trước, xuất phát từ chính nhu cầu của doanh nghiệp muốn tìm kiếm một nhà xưởng phù hợp cho hoạt động sản xuất, lắp ráp sản phẩm công nghệ. Tuy nhiên gần như rất khó tìm được một nhà xưởng có sẵn "dọn vào làm việc được ngay" tại Việt Nam. Sau hơn hai năm ấp ủ dự định, phát triển quỹ đất và quan trọng nhất là xây dựng chiến lược, tôi cho rằng đây là thời điểm phù hợp để công bố kế hoạch.

- Ông nhận định thế nào về lợi thế cũng như những thách thức của bất động sản công nghiệp Việt Nam?

- Suất đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam so với khu vực Đông Nam Á cũng như trên thế giới đang ở mức thấp, về chi phí đất đai, kho bãi, nhân công... Tuy nhiên chính sách chưa thực sự cởi mở và hỗ trợ doanh nghiệp. Sự chồng chéo trong văn bản thủ tục, chưa có sự liên kết giữa các ngành nghề dễ khiến các doanh nghiệp ngoại muốn đặt nhà máy tại Việt Nam nản lòng. Tôi hiểu tinh thần của cán bộ họ thận trọng không phải vì sợ cho họ mà họ sợ doanh nghiệp làm sai. Đó là một bài toán khó của Nhà nước và cả doanh nghiệp.

Còn lại đều rất thuận lợi về con người, dân số, thời tiết khí hậu, đất đai. Đặc biệt thời tiết không quá lạnh, không quá nóng, rất phù hợp phát triển công nghệ. Hoặc như ngành may mặc, Nhật, Hàn lại quá lạnh vào mùa đông, còn châu Phi hay Ấn Độ lại quá nóng vào mùa hè.

- Hiện thị trường đã có những tên tuổi lớn cả trong nước lẫn nước ngoài tham gia khai thác, Winsan làm gì để cạnh tranh?

- Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn đang chọn con đường "đại trà", tức thâu tóm một mảnh đất quy mô, xây dựng nhà xưởng kho bãi phổ thông và cho thuê đủ các lĩnh vực. Đây không phải con đường mà tôi lựa chọn.

Mỗi lĩnh vực đều có đặc thù sản xuất riêng, từ đó có nhu cầu nhà xưởng, kho bãi rất khác nhau. Sản xuất đồ sắt, nhôm, nhựa, hàng linh kiện điện tử, hàng phụ trợ, may mặc, gỗ... đều có những yêu cầu rất đặc thù để đảm bảo điều kiện sản xuất lý tưởng, đảm bảo chất lượng sản phẩm và sức khỏe cũng như năng suất của công nhân.

Ví dụ sản xuất máy ép nhựa, mùi khí nhựa rất nặng, do đó nhà máy phải đặt xa dân, thiết lập hệ thống khử mùi, thoáng khí phải rất tốt. Nhưng may mặc lại khác, cần ánh sáng nhiều hơn, cần nhiệt độ ổn định và phù hợp để đảm bảo sức khỏe công nhân. Trong khi sản xuất bo mạch cần phòng chuyên dụng gọi là phòng sạch, điều kiện sản xuất đòi hỏi sự sạch sẽ trong không khí rất cao.

Tôi không muốn trở thành một "người xây phòng trọ cho thuê", cứ xây một nhà xưởng trống rồi cho thuê đại trà, cho thuê đến đâu thì sửa chữa đến đó. Xưởng phải ra xưởng, kho phải ra kho. Không thể hôm nay làm xưởng mai làm kho được.

Các doanh nghiệp nước ngoài cũng rất thích những dự án mới, đầu tiên, được xây dựng riêng cho họ. Họ e ngại việc thuê lại nhà xưởng cũ do phải chỉnh sửa, trùng tu cho phù hợp nhu cầu.

Do đó, tôi chọn hướng hợp tác với đối tác, nắm bắt nhu cầu rồi mới tiến hành phát triển nhà xưởng, kho bãi phục vụ sản xuất. Ngoài ra khi hợp tác, doanh nghiệp Việt Nam còn có thể tận dụng được kinh nghiệm, kiến thức, trình độ tay nghề cao của các chuyên gia, để từ đó nâng cao năng lực của lao động trong nước.

- Cơ sở nào để ông tin tưởng rằng chiến lược hợp tác với chính khách hàng thuê nhà xưởng sẽ là con đường thành công?

- Trong quá trình hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài, tôi nhận thấy hầu như các doanh nghiệp "đơn thương độc mã" vào thị trường Việt Nam rất ít. Đa số họ tìm cách liên kết với doanh nghiệp Việt như Winsan. Vì chúng tôi hiểu luật pháp, thị trường, thị hiếu, có thể hỗ trợ và đồng hành cùng doanh nghiệp ngoại. Đặc biệt trong mối quan hệ liên doanh, nếu có cổ đông là một doanh nghiệp Việt Nam, điều đó cũng khiến các đối tác ngoại an tâm về khả năng ứng phó của doanh nghiệp.

Mặt khác, bản chất tôi cũng là dân sản xuất nên tôi hiểu nhà xưởng sản xuất khác bất động sản nhà kho. Tôi cũng từng tìm thuê nhà xưởng và hiểu những khó khăn của người đi thuê trong lĩnh vực này. Do đó khi tham gia bất động sản công nghiệp, tôi tin sẽ giúp khách hàng, đối tác hài lòng.

- Vậy kế hoạch phát triển hoạt động đầu tư nhà xưởng được triển khai như thế nào?

- Hai năm trước tôi đã kỳ vọng tham gia bất động sản công nghiệp. Một trong những kế hoạch đã thành hiện thực là nhà máy trong khu công nghệ cao nhưng đây chỉ mới là bước đầu và chưa thể hiện rõ vai trò của một nhà đầu tư. Nay tôi đã có định hướng rõ ràng hơn. Với tổng quỹ đất 50 ha trong khu công nghệ cao, quận 9, ở Củ Chi, Long An và một số địa phương khác, chúng tôi sẽ phát triển những nhà xưởng đặc thù đáp ứng đúng nhu cầu của mỗi đối tác nước ngoài mà Winsan "bắt tay" hợp tác. Mục tiêu là để sản xuất sản phẩm đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu.

Trong tương lai nhà xưởng của Winsan sẽ không chỉ phục vụ Asanzo và đối tác của Asanzo mà còn đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp ngoại kỳ vọng thiết lập hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

Tuy nhiên lộ trình triển khai xây dựng nhà xưởng phải song hành với hoạt động đầu tư, kinh doanh, mở rộng mạng lưới đối tác của Winsan. Khi đầu tư một quỹ đất phải nắm được là có đối tác đang chú ý đến thị trường Việt Nam chứ không ồ ạt thâu tóm quỹ đất và "chờ sung rụng".

Làn sóng rút khỏi Trung Quốc gần đây tạo lợi thế rất lớn cho Việt Nam. Các đối tác của chúng tôi đều tin tưởng Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành trung tâm sản xuất công nghiệp của khu vực. Tại Trung Quốc, ngoài những câu chuyện về căng thẳng thương mại, thực tế chi phí nhân công đã tăng rất cao trong những năm qua, chủ trương phát triển các lĩnh vực công nghệ cao cũng khiến các lĩnh vực công nghiệp phụ trợ gặp khó, buộc doanh nghiệp tìm kiếm môi trường đầu tư thay thế.

Trong khi đó tại Việt Nam, chúng ta có người lao động trẻ tuổi, cần mẫn và sáng tạo. Vị trí địa lý với đường bờ biển dài tạo điều kiện phát triển cảng biển, luồng hàng hóa lưu thông dễ dàng, giao thương thuận tiện hơn rất nhiều so với nhiều quốc gia trong khu vực.

- Nếu không muốn thành một ông lớn bất động sản công nghiệp "xây phòng cho thuê", thì tham vọng của ông khi tham gia lĩnh vực này là gì?

- Tôi muốn xây dựng một "thành phố Winsan". Thành phố ở đây không phải thành phố về địa chính mà là mô hình "thành phố trong thành phố" phục vụ phát triển sản xuất công nghiệp của Việt Nam. Tại Hàn Quốc, Tập đoàn Hyundai từng rất thành công khi biến "thủ phủ" Ulsan thành thành phố công nghiệp nổi tiếng trên thế giới. Chỉ với 1,2 triệu dân, Ulsan có mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 800-900 triệu won, cao hơn nhiều so với mức trung bình 600 triệu won của cả nước Hàn Quốc.

Điều này có được là nhờ mức độ phát triển thịnh vượng của các tập đoàn công nghiệp đặt bản doanh tại đây, nổi bật nhất là Hyundai với nhà máy đóng tàu lớn nhất thế giới đặt tại Ulsan. Ở "thành phố Hyundai" này, công nhân mặc áo Hyundai, lái xe Hyundai, mua sắm tại các cửa hàng tạp hóa Hyundai, sống ở chung cư Hyundai và tới bệnh viện Hyundai chữa trị. Con cái của họ cũng theo học tại các trường phổ thông và đại học liên kết với Hyundai.

Hàn Quốc có "thành phố Hyundai", tôi ước mơ Việt Nam cũng sẽ có những "thành phố" công nghiệp quy mô lớn như thế. Tại đó, "thành phố Winsan" với hệ sinh thái nhà xưởng, dịch vụ, dây chuyền sản xuất sản phẩm công nghệ chất lượng cao sẽ phục vụ không chỉ trong nước mà còn xuất khẩu. Với lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp cũng như những lĩnh vực sản xuất - chế tạo, phát triển hệ sinh thái điện tử - công nghệ, tôi tin Việt Nam hoàn toàn có điều kiện để xây dựng những "thành phố trong thành phố" như thế. Tuy nhiên không có cứ có ước mơ, có ý tưởng, có tiền là được. Quan trọng nhất vẫn là thực thi.

- Vậy cần những yếu tố nào để dự định của ông thành hiện thực?

- Liều lĩnh, nhưng phải hiểu biết trong những lĩnh vực mà mình tham gia đầu tư, khai thác. Kể cả lĩnh vực bất động sản, sản xuất, công nghệ, cần phải chọn những đối tác am hiểu thị trường, mạnh về nghiên cứu phát triển, có sự hậu thuẫn và đồng hành về tài chính, về mạng lưới quan hệ và sự hỗ trợ mang tính then chốt trong chính sách, nhằm thúc đẩy phát triển những lĩnh vực thế mạnh của Việt Nam.

Trước kia tôi có thể giỏi về sản phẩm, mẫu mã. Nhưng sau giai đoạn thăng trầm, tôi cho rằng những am hiểu của mình chỉ mang tính thời điểm. Lúc này, tôi cần những người đồng hành không chỉ giỏi về phát triển sản phẩm, mà cần những "mắt xích" khác về tài chính, về đầu tư, về quy hoạch...

Ngoài ra doanh nghiệp cần chính sách rõ ràng để tìm hiểu thuận tiện hơn, từ đó thực thi cũng quy củ, tránh việc khi phát sinh sự cố thì gặp vấn đề văn bản chồng chéo, gây khó cho cả cán bộ lẫn doanh nghiệp. Còn lại, các yếu tố thời tiết khí hậu, nhân lực, đất đai... tại Việt Nam đều rất thuận lợi.

- Mục tiêu phát triển mảng bất động sản công nghiệp của Winsan trong thời gian tới như thế nào, ở cả kịch bản lạc quan nhất và thận trọng nhất?

- Trong kịch bản lạc quan nhất, trong vòng hai năm tới, phải có ít nhất 100 doanh nghiệp mà Winsan là cổ đông. Tôi thích liên doanh với nước ngoài bởi họ có thể mang công nghệ, chất xám của họ đến Việt Nam chứ chúng ta không thể "đóng cửa" chơi với nhau mãi. Còn trong kịch bản thận trọng nhất, tôi sẽ vẫn tập trung vào hệ sinh thái điện tử - công nghệ, từng bước "dò đường" để giảm thiểu rủi ro. Dù sao cũng đã trải qua nhiều thăng trầm, tôi hiểu ngành này như hiểu bản thân mình vậy. Dù trong kịch bản nào, mục tiêu của tôi cũng chỉ có một, đó là đưa Winsan trở thành một doanh nghiệp đầu tư đa ngành, hướng tới xây dựng một "thành phố Winsan" trong tương lai.